Freehold в Таиланде: что может купить иностранец в 2026 году

Превью статьи:

Оформление недвижимости в полную собственность, или Freehold, для иностранцев в Таиланде строго ограничено Condominium Act B.E. 2522 (1979) и последующими поправками, включая Condominium Act No. 4 B.E. 2551 (2008). Иностранец может владеть юнитом в зарегистрированном кондоминиуме и долей в общем имуществе здания, если соблюдена Foreign Ownership Quota 49%. В статье разбираем, что именно можно оформить в Foreign Freehold, чем он отличается от Thai Freehold и Leasehold, как работает форма FET / Tor Thor 3, какие налоги считаются от Appraised Value и почему схемы с тайскими компаниями требуют отдельной юридической проверки.

Коротко: что может купить иностранец во Freehold

Freehold в Таиланде — это не право иностранца купить любой объект в полную собственность. Законный массовый сценарий — покупка condominium unit в зарегистрированном кондоминиуме по правилам Condominium Act.

Для сделки должны совпасть три условия: объект зарегистрирован как кондоминиум, в здании есть свободная Foreign quota, а банковский перевод позволяет получить документ, который примет Land Office.

Если хотя бы один элемент не сходится, покупатель получает не прямой Foreign Freehold, а другой формат владения: Leasehold, Thai Freehold или более сложную корпоративную структуру. (Подробнее про владение в Лизхолд / Leasehold мы писали в этой статье: Лизхолд в Таиланде: что получает иностранец в 2026 году )

Юридическая база Freehold в Таиланде

Правила иностранного владения кондоминиумами регулируются Condominium Act B.E. 2522 (1979) и поправками к нему. Ключевой принцип: иностранцы могут владеть юнитами в кондоминиуме, но суммарная иностранная доля не должна превышать 49% общей площади всех юнитов в здании.

Это юридический лимит, который проверяется при регистрации права собственности. Поэтому покупатель должен смотреть не только на цену, район и планировку, но и на статус конкретного юнита внутри квоты.

Регистрация перехода права проходит в Land Office. Там проверяют титул, документы продавца, доступность иностранной квоты и банковские подтверждения перевода средств.

Что именно покупает иностранец

При покупке condominium unit во Foreign Freehold иностранец получает право собственности на сам юнит и долю в общем имуществе кондоминиума. Это включает участие в общей структуре здания через правила кондоминиума и juristic person.

Земля под зданием не становится личной землей иностранца. Она входит в правовой режим кондоминиума, а права владельцев юнитов регулируются законом, титулом и правилами проекта.

Foreign Freehold и Thai Freehold: в чем разница

В рекламе оба формата могут называться просто Freehold, но для иностранца это разные юридические сценарии.

• Foreign Freehold — право собственности на юнит, зарегистрированное напрямую на иностранного покупателя в пределах иностранной квоты.
• Thai Freehold — право собственности на юнит, зарегистрированное на гражданина Таиланда или тайскую компанию.

Если покупателю нужен прямой личный титул, нужно заранее уточнять не просто слово Freehold, а конкретный статус: Foreign Freehold available или только Thai Freehold.

Thai Freehold не равен прямому владению иностранца. Для переоформления такого юнита на иностранного покупателя нужно проверить свободную Foreign quota, банковский след и готовность Land Office зарегистрировать переход права.

Почему это влияет на перепродажу

Юнит в Foreign Freehold проще объяснить следующему иностранному покупателю. Право уже зарегистрировано в иностранной квоте, а юридическая конструкция понятна банку, юристу и земельному офису.

Юнит в Thai Freehold может быть хорошим объектом, но его ликвидность для иностранного покупателя зависит от того, можно ли перевести его в Foreign quota на момент новой сделки.

Foreign Ownership Quota 49%

Foreign Ownership Quota 49% — главный юридический фильтр для иностранного Freehold. В одном кондоминиуме иностранцы могут владеть не более 49% совокупной площади всех юнитов.

Квота считается не по количеству квартир, а по площади. Поэтому два проекта с одинаковым числом проданных юнитов могут иметь разный остаток иностранной квоты.

Как проверить квоту

Перед внесением депозита нужно запросить официальное подтверждение от Condominium Juristic Person или juristic office проекта. В документе должно быть указано, может ли конкретный юнит быть зарегистрирован на иностранного покупателя в пределах Foreign quota.

Устное обещание продавца или агента не закрывает риск. Если квота исчерпана, оформить объект в Foreign Freehold нельзя, даже если квартира подходит по цене, району и планировке.

Что происходит, если квоты нет

Если иностранная квота выбрана, покупатель может искать другой юнит, ждать освобождения квоты, обсуждать Leasehold или рассматривать другую юридическую структуру.

Но это уже не та же самая сделка. Для инвестора Foreign quota влияет не только на регистрацию, но и на будущую ликвидность объекта.

Права владельца Foreign Freehold

Наличие титула Or. Thor. 4 даёт иностранцу право владения, подтверждённое записью в государственном реестре. В отличие от Leasehold, собственник Foreign Freehold получает не право аренды на срок, а зарегистрированное право собственности на юнит.

Владелец Foreign Freehold имеет право:

• голосовать на общих собраниях собственников пропорционально доле площади юнита в общем имуществе кондоминиума;
• продавать юнит без ограничений по остаточному сроку владения;
• передавать объект по наследству по закону или завещанию;
• сдавать объект в аренду, если это не нарушает правила кондоминиума, договор с управляющей компанией и местное регулирование;
• использовать объект для личного проживания, долгосрочного владения или инвестиционной стратегии.

Для покупателя это и есть основная разница между владением и арендой. Foreign Freehold фиксирует право в титуле, а Leasehold фиксирует срок и условия пользования объектом.

Какие документы получает владелец Freehold

Юридическим подтверждением иностранного Freehold является Condominium Unit Title Deed. В документах может встречаться обозначение Or. Thor. 4.

На лицевой стороне титула указываются параметры юнита: номер, этаж, площадь, доля в общем имуществе и данные проекта. На оборотной стороне фиксируются история перехода права собственности, имя владельца и возможные обременения.

Что нужно проверить в титуле

• номер юнита и соответствие фактической квартире;
• площадь и этаж;
• имя текущего владельца;
• наличие или отсутствие Mortgage / залога;
• историю перехода права;
• соответствие данных договору купли-продажи.

Если на оборотной стороне титула есть запись о залоге, банк или кредитор должен участвовать в процедуре погашения и снятия обременения до или одновременно с регистрацией перехода права.

Коммерческая ценность Ta Bian Baan

Ta Bian Baan / Thor. Ror. 14 — это синяя книга регистрации по адресу объекта. Для иностранца она не заменяет титул собственности, но может иметь налоговую ценность при последующей перепродаже.

Если имя собственника внесено в Ta Bian Baan более 1 года, при перепродаже объекта может не применяться Specific Business Tax 3.3%, даже если общий срок владения меньше 5 лет. В таком случае вместо SBT обычно применяется более лёгкий Stamp Duty 0.5%.

Эту возможность нельзя считать автоматической для каждой сделки. Перед продажей нужно проверить фактическую регистрацию, срок нахождения имени в house book, статус объекта и позицию конкретного Land Office.

FET, Tor Thor 3 и Credit Advice

Для регистрации Foreign Freehold покупатель должен подтвердить, что деньги на покупку пришли в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Это связано с валютным комплаенсом и регистрацией права собственности на иностранца.

Финансовую часть сделки нужно заранее согласовать с банком, застройщиком или юристом. Общие правила валютного контроля публикует Bank of Thailand, но конкретный пакет документов зависит от банка-получателя, суммы и структуры оплаты.

Что такое FET и Tor Thor 3

FET — это Foreign Exchange Transaction Form, банковское подтверждение валютного перевода. Исторически на рынке его часто называют Tor Thor 3 или Thor Tor 3.

В практике банков FET обычно оформляется для крупных переводов от 50 000 USD или эквивалента. Если сумма ниже или банк использует другой формат подтверждения, может применяться Credit Advice или банковское письмо о поступлении средств.

Какое назначение платежа указывать

Назначение SWIFT-перевода должно связывать платеж с конкретным объектом и конкретным покупателем. Рабочая формулировка:

For the purchase of Condominium Unit No. [номер юнита] in [название проекта] Condominium on behalf of [имя покупателя как в загранпаспорте].

Ошибки в номере юнита, имени покупателя, названии проекта или назначении платежа могут привести к задержке регистрации. В отдельных случаях банк или Land Office может запросить исправленные документы, дополнительное банковское письмо или новый перевод.

Почему важны имя покупателя и валюта

Банковское подтверждение должно связывать деньги с будущим собственником и конкретным condominium unit. Обычно имя иностранного покупателя должно фигурировать в банковских документах, а перевод должен зайти в Таиланд в иностранной валюте с последующей конвертацией в баты.

Рискованные ошибки: перевод в батах из-за рубежа, перевод от третьего лица без подтверждающих документов, неполное назначение платежа, общий текст вроде personal transfer, отсутствие связи между платежом и конкретным юнитом.

Альтернативные переводы в 2026 году

Из-за санкций и ограничений на прямые SWIFT-переводы из РФ часть сделок на Пхукете проходит через лицензированные тайские финансовые компании, обменные бюро или платёжных агентов, работающих с банками и девелоперами.

Рабочая схема должна приводить к одному результату: тайский банк-получатель видит официальный ввоз иностранной валюты и может выдать FET, Credit Advice или банковское подтверждение на имя покупателя. Покупатель может вносить средства через агента, но финальный документ должен быть пригоден для регистрации Foreign Freehold в Land Office.

Схемы «наличные в руки», внутренний перевод в батах между тайскими счетами иностранцев или крипторасчёт без официального валютного следа не закрывают задачу. Без корректного банковского документа регистрация иностранного фрихолда может стать невозможной.

Freehold и Leasehold: сравнение для покупателя

Leasehold может быть рабочим форматом для вилл, земли и отдельных проектов. Но его нельзя сравнивать с Foreign Freehold только по цене входа.

Для Leasehold важны срок, условия продления, право передачи, регистрация договора и ликвидность при перепродаже. Для Foreign Freehold — квота, титул, банковский след и налоги при входе и выходе из актива.

Налоги и сборы при покупке Freehold

При покупке Freehold нужно считать не только цену объекта, но и полную налоговую нагрузку. В Land Office используются разные налоговые базы: Appraised Value, фактическая цена сделки и большая из этих двух величин.

По stamp duty и налоговым правилам можно сверяться с официальной информацией Revenue Department, но финальный расчёт нужно делать по конкретной сделке.

Специфика налогообложения Freehold в Land Office

Расчёт государственных сборов при переоформлении титула собственности привязан к двум разным базам.

• Transfer Fee 2% — рассчитывается от Appraised Value, то есть оценочной стоимости объекта, применяемой в Land Office.
• Withholding Tax для физлица — рассчитывается по прогрессивной шкале на основе Appraised Value и срока владения, с применением налоговых коэффициентов.
• Withholding Tax для компании — обычно 1% от цены сделки или оценочной стоимости, в зависимости от того, какая величина выше.
• Specific Business Tax 3.3% или Stamp Duty 0.5% — обычно рассчитываются от большей суммы: фактической цены сделки или Appraised Value.

Это важная разница. Реальная цена в договоре не всегда определяет размер всех платежей. Для части налогов базой будет государственная оценка, а для части — большая из оценочной и договорной стоимости.

Основные расходы на вторичном рынке

Specific Business Tax или Stamp Duty

Specific Business Tax в размере 3.3% обычно возникает, если продавец владел объектом менее 5 лет. Если SBT не применяется, вместо него обычно взимается Stamp Duty 0.5%.

Если имя собственника было внесено в Ta Bian Baan более 1 года, это может дать освобождение от SBT даже при владении менее 5 лет. Для инвестора это не мелочь, а инструмент планирования выхода из актива.

Sinking fund и Common area fee

В кондоминиуме есть не только регистрационные налоги, но и платежи самого проекта.

• Common area fee — регулярный платёж за содержание общих зон, охрану, лифты, бассейн, инженерные системы и территорию.
• Sinking fund — фонд капитальных расходов комплекса.

На Пхукете в проектах среднего и высокого уровня Common area fee часто находится в диапазоне примерно 40–100 бат за м² в месяц, а Sinking fund в новых проектах может быть около 500–1 000 бат за м². Эти цифры нужно проверять по конкретному проекту.

Ежегодный налог на недвижимость

После покупки объект может подпадать под Land and Building Tax. Для жилой недвижимости действуют прогрессивные ставки, а для основного жилья возможны льготы при соблюдении условий, включая регистрацию имени собственника в Ta Bian Baan.

Если квартира используется как инвестиционный объект под аренду, налоговую нагрузку нужно считать отдельно. Для инвестора это часть годовой модели владения вместе с common fee, управлением, ремонтом и налогами с дохода от аренды.

Как это работает на Пхукете

На Пхукете иностранный Freehold чаще всего ищут в кондоминиумах в районах Банг Тао, Лагуна, Лаян, Камала, Раваи и Най Харн.

Район не гарантирует юридическую чистоту. Один проект в Банг Тао может иметь свободную Foreign quota, понятное управление и чистые титулы, а соседний проект — исчерпанную квоту, слабую управляющую компанию или спорные условия перепродажи.

Для инвестора последовательность проверки такая: юридическая возможность оформить Foreign Freehold, затем ликвидность района, затем цена, планировка, вид, арендный спрос и качество управления.

Готовые объекты и новостройки

Готовые объекты на Пхукете проще проверить физически: состояние здания, работу juristic office, реальные платежи, фактическую инфраструктуру и доступность квоты.

В новостройках нужно дополнительно проверять застройщика, разрешения, договор, график платежей, условия передачи титула, будущий common fee, sinking fund и правила управления после сдачи проекта.

Можно ли иностранцу владеть землей или виллой

Иностранец не может напрямую владеть земельным титулом Chanote на тех же основаниях, что квартирой в кондоминиуме. Поэтому покупка дома или виллы требует отдельной юридической конструкции.

Вилла может быть оформлена через долгосрочную аренду земли, право собственности на строение, тайскую компанию или смешанную модель. Каждый вариант нужно проверять отдельно: кто владеет землёй, какой титул у участка, кто обслуживает инфраструктуру, можно ли продать объект и какие права реально переходят покупателю.

Thai company и Nominee Structure

На рынке встречается схема, при которой земля под виллой оформляется в Thai Freehold на тайскую компанию, где иностранный покупатель владеет до 49% акций и получает директорские полномочия, а 51% акций распределяется между гражданами Таиланда.

В 2026 году такую структуру нельзя рассматривать как простую замену личному владению землёй. Земельные офисы на Пхукете, включая Thalang, Kathu и Mueang Phuket, могут проверять реальность тайских акционеров и деловую цель компании. Если тайские участники являются номиналами, возникает риск нарушения Foreign Business Act и претензий к структуре владения.

Главный вопрос для юриста: есть ли у компании реальная хозяйственная деятельность, корпоративная логика, бухгалтерия, полномочия директоров и документы, подтверждающие, что структура не создана только для обхода запрета на иностранное владение землёй.

Покупку виллы через компанию нужно рассматривать только после отдельного юридического аудита недвижимости на Пхукете.

Наследование Freehold

Foreign Freehold может переходить по наследству, но наследование лучше планировать заранее. Нужны корректные документы, завещание, понятный банковский след и проверка того, как Land Office применит процедуру к конкретному наследнику.

Если наследник не может или не хочет удерживать объект, может потребоваться продажа квартиры и вывод средств. Здесь снова становится важным FET: без правильного банковского следа на входе могут возникнуть сложности с репатриацией средств после продажи.

Чек-лист проверки перед сделкой

Перед покупкой квартиры во Foreign Freehold нужно проверить не обещания, а документы.

• Condominium registration: проект зарегистрирован как кондоминиум.
• Foreign quota: есть справка от juristic office о доступности квоты.
• Condominium Unit Title Deed: титул совпадает с объектом и договором.
• Mortgage: на оборотной стороне титула нет незакрытого залога без понятной процедуры снятия.
• Seller documents: продавец имеет право распоряжаться объектом.
• FET / Credit Advice: банковские документы оформлены на покупателя и конкретный юнит.
• Taxes and fees: transfer fee, withholding tax, SBT или stamp duty рассчитаны до подписания договора.
• Common fee / Sinking fund: платежи комплекса понятны до сделки.
• Juristic Person: проверены правила аренды, финансовое состояние управления и долги по юниту.

Если объект не проходит один из фильтров, сделка не всегда невозможна. Но цена, сроки, договор и структура владения должны быть пересмотрены до внесения депозита.

Краткие выводы

Вывод для инвестора: покупка Foreign Freehold в 2026 году — один из самых понятных способов фиксации капитала на Пхукете, если соблюдать жёсткий алгоритм сделки.

1. Юрист запрашивает выписку или подтверждение из реестра квот кондоминиума.
2. Финансовый отдел согласовывает SWIFT-инструкцию для банка с точным назначением платежа: номер юнита, название проекта и имя покупателя как в паспорте.
3. До подписания договора проверяются титул Or. Thor. 4, обременения, налоги, common fee, sinking fund и документы продавца.
4. В день сделки в Land Office передаются оригиналы банковских подтверждений и старый титул для аннулирования прежней записи и внесения имени нового владельца.

Все альтернативные пути — покупка вне квоты, тайские номиналы, внутритайские переводы в батах без FET, акции компаний без реального бизнеса — переводят сделку из категории безопасного владения в категорию повышенного юридического риска.

FAQ

Можно ли купить квартиру во Foreign Freehold, если у меня нет счета в тайском банке?

Да. На первичном рынке перевод часто отправляют напрямую на валютный счет девелопера, а банк девелопера оформляет FET или Credit Advice с указанием покупателя. На вторичном рынке обычно нужен тайский банковский счет или лицензированный финансовый агент.

Теряется ли Foreign Quota, если собственник-иностранка выходит замуж за гражданина Таиланда?

Нет, автоматически квота не теряется. Если титул Or. Thor. 4 остается оформлен на иностранный паспорт, квартира сохраняет статус Foreign Freehold. Квота освободится только при переоформлении юнита в Land Office на тайского собственника.

Можно ли переоформить квартиру из Leasehold в Freehold, если освободилась иностранная квота?

Да, если договор допускает конвертацию и в здании есть свободная Foreign quota. Потребуются банковские документы, проверка титула и регистрация перехода права в Land Office.

Что такое FET и Tor Thor 3?

FET — банковская форма подтверждения валютного перевода. Tor Thor 3 — историческое название такого документа, которое до сих пор используют на рынке недвижимости Таиланда.

Что важнее всего проверить перед покупкой Freehold-квартиры?

Три вещи: подтверждение Foreign quota, чистый Condominium Unit Title Deed / Or. Thor. 4 и корректный FET или Credit Advice, привязанный к покупателю и юниту.

Можно ли иностранцу владеть землей под виллой?

Напрямую — нет. Земля под виллой обычно оформляется через аренду, право на строение, тайскую компанию или смешанную структуру. Каждая модель требует отдельного юридического аудита.

Что дает Ta Bian Baan при перепродаже?

Если имя собственника внесено в Ta Bian Baan более 1 года, при продаже может не применяться Specific Business Tax 3.3%. Вместо него обычно возникает Stamp Duty 0.5%, но это нужно проверять по конкретной сделке.

От какой стоимости считается Withholding Tax?

Для продавца-физлица Withholding Tax считается по прогрессивной шкале от Appraised Value с учетом срока владения. Для компании обычно применяется 1% от цены сделки или оценочной стоимости, что выше.

Можно ли оплатить квартиру через агента или криптовалюту?

Можно только если итоговый маршрут дает официальный банковский документ, который примет Land Office: FET, Credit Advice или эквивалентное подтверждение. Без валютного следа регистрация Foreign Freehold под риском.

Чем Foreign Freehold лучше Leasehold для инвестора?

Foreign Freehold дает зарегистрированное право собственности без ограничения срока. Leasehold дает право пользования на срок договора, поэтому при перепродаже важны остаток срока, продление и условия передачи прав.