Налоги на недвижимость в Таиланде: кто, сколько и за что платит

Налоги на недвижимость в Таиланде в 2026 году: аренда, владение, покупка и продажа

Недвижимость в Таиланде может показывать привлекательную доходность — до тех пор, пока в финансовую модель не добавлены налоги на аренду, регистрационные сборы и расходы при последующей продаже.

Главная ошибка покупателя обычно не в том, что он забывает об одном налоге. Проблема в другом: расходы на входе, во время владения и на выходе смешивают в одну цифру или рассчитывают уже после выбора объекта.

Но универсального «налога на недвижимость» в Таиланде нет. Собственник сталкивается с разными обязательствами в зависимости от того, покупает ли он объект у застройщика или на вторичном рынке, оформляет Freehold или Leasehold, сдаёт недвижимость в аренду либо продаёт её как физическое или юридическое лицо.

В статье разберём всю цепочку: какие платежи возникают, от какой базы они рассчитываются, кто их обычно несёт и что нужно проверить до подписания договора. Информация соответствует действующим регламентам Department of Lands и Revenue Department, но окончательный расчёт по конкретной сделке необходимо подтверждать в Land Office и у профильного налогового консультанта.

Какие налоги и сборы по недвижимости в Таиланде нужно учитывать

Первый шаг — разделить четыре разных события: покупку, владение, получение дохода и продажу. Каждое из них создаёт собственный набор обязательств.

Именно поэтому объект с хорошей валовой доходностью не всегда оказывается сильной инвестицией. Входные расходы увеличивают фактическую стоимость покупки, ежегодные платежи снижают арендный поток, а налоги при продаже уменьшают прибыль на выходе.

Сводная таблица показывает только каркас. Реальная сумма зависит от типа объекта, статуса продавца, срока владения, государственной оценки и условий договора.

Поэтому следующий вопрос — не просто «какая ставка?», а «к какому событию относится платёж и от какой суммы он будет рассчитан».

Какие налоги связаны со сдачей недвижимости в аренду

Доход от сдачи недвижимости, физически расположенной в Таиланде, относится к доходу из источника в Таиланде. Для иностранного владельца это важно независимо от того, является он налоговым резидентом страны или нет и на какой банковский счёт поступает арендная плата.

Но налог обычно рассчитывается не просто как процент от всей полученной аренды. Сначала определяется налогооблагаемая база, учитываются допустимые расходы и вычеты, а затем применяется соответствующая ставка.

Personal Income Tax с арендного дохода

Если объект принадлежит физическому лицу, арендный доход включается в систему Personal Income Tax. В Таиланде применяется прогрессивная шкала:

Это прогрессивная шкала. Повышенная ставка применяется не ко всему доходу сразу, а только к части, попавшей в соответствующий диапазон.

Например, ставка 15% не означает, что собственник должен заплатить 15% со всей полученной аренды. Сначала доход распределяется по налоговым диапазонам, после чего учитываются применимые расходы, личные вычеты и другие обстоятельства налогоплательщика.

Официальные принципы расчёта Personal Income Tax и действующие ставки по прогрессивной шкале опубликованы в руководстве Revenue Department Таиланда.

Стандартный вычет расходов при аренде

Для дохода от сдачи здания или жилой недвижимости физическое лицо в общем случае может использовать стандартный вычет расходов в размере 30%. Альтернативный вариант — учитывать фактические расходы, если они допустимы и подтверждены документами.

Связь здесь прямая:

Арендный доход → уменьшается на допустимые расходы → формирует налогооблагаемую базу → облагается по прогрессивной шкале PIT.

Это означает, что считать налог как максимальную ставку от всей арендной выручки неправильно. Но и автоматически считать налог как 5% от аренды тоже нельзя.

Удержание 5% при выплате аренды

В отдельных случаях плательщик аренды обязан удержать налог у источника выплаты. Для арендных платежей в официальных материалах Revenue Department указывается ставка удержания 5%.

При этом Withholding Tax, удержанный с арендной платы, обычно рассматривается как налоговый кредит, а не как отдельный окончательный налог поверх годового Personal Income Tax. Итоговое обязательство определяется при подаче декларации.

Практически это выглядит так:

• арендатор или управляющая структура удерживает часть выплаты, если у неё есть такая обязанность;
• собственник получает подтверждение удержанного налога;
• сумма учитывается при годовом расчёте PIT;
• недостающая сумма доплачивается, а переплата учитывается по установленной процедуре.

Поэтому собственнику важно получать не только перевод арендной платы, но и документы, подтверждающие сумму дохода и удержанного налога.

Налоговое резидентство: что определяют 180 дней

Физическое лицо считается налоговым резидентом Таиланда, если находится в стране в совокупности 180 дней или более в течение календарного года.

Но само наличие недвижимости, долгосрочной визы или банковского счёта не определяет налоговое резидентство автоматически. Основной критерий — фактическое количество дней пребывания.

Налоговый резидент → находится в Таиланде 180 дней или более → должен учитывать не только тайский доход, но и отдельные категории иностранного дохода, переведённого в страну.

Для доходов, полученных начиная с 1 января 2024 года, действует обновлённый порядок: иностранный доход налогового резидента может облагаться в Таиланде, если он переводится или иным образом ввозится в страну, даже если перевод происходит в более позднем налоговом году.

При этом важно учитывать три ограничения:

• правило относится к иностранному доходу, полученному начиная с 1 января 2024 года;
• доход, полученный до этой даты и переведённый позднее, не подпадает под новое правило;
• налог, уплаченный за рубежом, может быть зачтён в Таиланде, если это предусмотрено соглашением об избежании двойного налогообложения и подтверждено документами.

Официальная схема для иностранцев опубликована в разъяснении Revenue Department: How do foreigners living in Thailand pay tax?

Для собственника недвижимости принципиально другое: доход от аренды объекта, физически расположенного в Таиланде, является тайским доходом. Он требует налоговой проверки даже тогда, когда собственник — нерезидент, а арендная плата поступает на зарубежный банковский счёт.

LTR-виза и налогообложение

Наличие LTR-визы само по себе не означает, что любой доход владельца недвижимости освобождён от налога.

У отдельных категорий участников программы могут действовать специальные налоговые условия, но их применимость зависит от категории визы, характера дохода, источника средств и конкретного налогового статуса.

Поэтому связку LTR-виза → налоговая льгота → арендный доход нельзя считать автоматической. Условия программы и доступные преференции нужно проверять по официальным материалам Thailand Board of Investment и у налогового консультанта.

Нужно ли декларировать доход от аренды

Доход от аренды недвижимости в Таиланде необходимо учитывать в налоговой отчётности. Для физического лица, получающего доход не только от заработной платы, обычно используется форма P.N.D. 90.

В декларационный цикл могут входить:

• договор аренды;
• платёжные документы;
• справки об удержанном налоге;
• отчёты управляющей компании;
• подтверждения расходов;
• данные о собственнике и объекте;
• документы для применения налогового кредита по DTA;
• документы, подтверждающие право на вычеты.

Если объект передан в управление недвижимостью на Пхукете, это не отменяет налоговую обязанность собственника. Важно заранее выяснить, кто принимает оплату, кто удерживает комиссию, кто выдаёт документы и какую сумму управляющая компания показывает как доход владельца.

Пример расчёта арендного дохода

Рассмотрим упрощённый пример. Он показывает принцип расчёта, но не заменяет персональную налоговую консультацию.

Этот пример показывает, почему нельзя сравнивать налог только с размером месячной аренды. Итог зависит от всего годового дохода собственника, выбранного способа учёта расходов и доступных вычетов.

Но налог — только одна часть расчёта. Для получения реального net yield нужно также вычесть комиссию управляющей компании, CAM Fee, ремонт, обновление мебели, страхование, коммунальные расходы собственника и периоды простоя.

Долгосрочная и краткосрочная аренда: почему это разные сценарии

Разница между долгосрочной и краткосрочной арендой не ограничивается продолжительностью договора. Формат аренды влияет на правила использования объекта, документы, управление и риски собственника.

Долгосрочная аренда

При долгосрочной аренде собственник обычно заключает договор с конкретным арендатором на месяц, несколько месяцев или более длительный срок. Налоговая база формируется из фактически полученного дохода с учётом допустимых расходов.

Если договор аренды земли или недвижимости заключается на срок более трёх лет, вопрос его регистрации в Land Office нужно проверять отдельно. Для юридической силы долгосрочного права аренды одной подписи сторон может быть недостаточно.

Базовые положения об аренде недвижимого имущества содержатся в разделах 518–571 Civil and Commercial Code Таиланда. Это вспомогательный англоязычный источник; юридически значимой остаётся тайская версия законодательства.

Краткосрочная аренда

Посуточная и краткосрочная сдача может затрагивать гостиничное регулирование, правила конкретного кондоминиума и решения Condominium Juristic Person.

Связь выглядит так:

Формат краткосрочной аренды → требует проверки законности эксплуатации → влияет на возможность рекламировать объект и принимать гостей → определяет риск штрафов и запрета деятельности.

Наличие управляющей компании или обещание высокой загрузки со стороны застройщика не делает краткосрочную аренду автоматически разрешённой.

Rental Pool

В модели Rental Pool объект передаётся оператору, который объединяет его с другими юнитами, занимается размещением гостей и распределяет доход по правилам программы.

Перед покупкой нужно проверить:

• кто выступает оператором программы;
• каким договором оформляется участие;
• как рассчитывается доход собственника;
• кто удерживает налоги;
• какие расходы вычитаются до распределения прибыли;
• есть ли гарантированный доход и чем он обеспечен;
• может ли собственник выйти из программы;
• как программа влияет на самостоятельное использование квартиры.

Красивый процент в презентации ещё не означает такую же чистую доходность. Важно выяснить, является ли указанная сумма валовой выручкой, доходом до расходов или фактической выплатой собственнику.

Land and Building Tax: налог на владение недвижимостью

В Таиланде действует Land and Building Tax, связанный с владением землёй и строениями. Его не следует путать с подоходным налогом на аренду или расходами при регистрации сделки.

На расчёт влияют:

• оценочная стоимость объекта;
• назначение недвижимости;
• используется ли она для проживания, аренды, бизнеса или остаётся пустующей;
• форма и структура владения;
• возможные льготы и пороговые значения;
• решение соответствующего местного органа.

Поэтому единой ставки «для любой квартиры иностранца» не существует. Два объекта одинаковой рыночной стоимости могут иметь разную налоговую картину, если отличаются их назначение и юридическая структура.

Для квартиры в кондоминиуме сумма нередко выглядит небольшой по сравнению со стоимостью объекта. Но при владении землёй, виллой через юридическую структуру, коммерческим объектом или неиспользуемой недвижимостью проверка должна быть отдельной.

На практике покупатели часто включают в расчёт только CAM Fee и Sinking Fund. Однако эти платежи относятся к содержанию проекта и не заменяют государственные налоги.

Какие налоги и сборы возникают при покупке недвижимости

При покупке важно разделять цену объекта и расходы на регистрацию. Цена в договоре показывает стоимость недвижимости, а регистрационные платежи определяют фактическую цену входа.

Transfer Fee

Transfer Fee — сбор за регистрацию перехода права собственности. Стандартная ставка составляет 2% от государственной оценочной стоимости объекта, установленной для целей регистрации.

Это важное отличие: сбор рассчитывается не обязательно от цены, указанной в договоре купли-продажи.

Но распределение расходов нужно читать в договоре. Формулировка «налоги оплачивает покупатель» может означать существенно больше, чем половину Transfer Fee.

Откуда берётся оценочная стоимость

Государственная оценочная стоимость определяется не застройщиком, не агентом и не банком. Она формируется государственным оценочным ведомством и используется Land Office при расчёте регистрационных платежей.

Она может отличаться от:

• цены в договоре;
• фактической рыночной стоимости;
• первоначальной цены покупки;
• стоимости, указанной в рекламе;
• банковской оценки для ипотечного кредитования.

Проверить актуальную государственную оценку земли, здания или condominium unit можно через официальный сервис Property Valuation Департамента казначейства Таиланда.

Поиск может выполняться по номеру Chanote, номеру земельного участка, данным condominium unit и другим идентификаторам. Но итоговую базу для конкретной регистрации всё равно желательно подтвердить в территориальном Land Office.

Покупка у застройщика: кто должен платить налоги

При покупке квартиры у застройщика покупатель часто видит только привлекательную цену и график платежей. Но именно раздел о налогах показывает, сколько объект будет стоить в момент регистрации.

Для регистрации Freehold обычно возникают:

• Transfer Fee — 2% от государственной оценочной стоимости;
• Specific Business Tax, если он применяется к продавцу;
• Withholding Tax продавца;
• другие административные и договорные расходы.

На практике у многих проектов покупатель оплачивает свою согласованную долю Transfer Fee, а налоги продавца несёт застройщик. Но это нельзя считать универсальным правилом для любого договора.

Некоторые продавцы включают в контракт положения, позволяющие переложить на покупателя дополнительные платежи. Поэтому нужно проверить не название налога, а весь раздел о регистрационных расходах.

Что проверить в договоре с застройщиком

• кто оплачивает каждую половину Transfer Fee;
• кто несёт Specific Business Tax;
• кто оплачивает Withholding Tax продавца;
• есть ли фраза «все налоги и сборы оплачивает покупатель»;
• от какой стоимости рассчитываются платежи;
• есть ли отдельные административные сборы застройщика;
• сколько стоит оформление Freehold;
• каковы платежи за CAM Fee и Sinking Fund;
• есть ли дополнительная стоимость подключения счётчиков, мебели или управления.

Здесь работает простой триплет:

Договор с застройщиком → распределяет регистрационные расходы → определяет фактическую стоимость покупки.

Именно поэтому два объекта с одинаковой ценой в прайс-листе могут требовать разного бюджета на сделку.

Какие налоги возникают при продаже недвижимости

Продажа на вторичном рынке — самая сложная часть налогового расчёта. Здесь итог зависит от статуса продавца, срока владения, государственной оценки, цены сделки и права на освобождение от отдельных платежей.

Основные расходы:

• Transfer Fee;
• Withholding Tax;
• Specific Business Tax либо Stamp Duty.

Specific Business Tax

Specific Business Tax применяется к продаже недвижимости, подпадающей под критерии коммерческой или прибыльной сделки. Для типового расчёта при продаже недвижимости часто используется совокупная ставка 3,3%, включающая муниципальную надбавку.

Базой обычно становится большая из двух величин:

• цена продажи по договору;
• государственная оценочная стоимость.

Например, если объект продаётся за 6 500 000 бат, а оценочная стоимость составляет 4 500 000 бат, предварительная база SBT — 6 500 000 бат.

6 500 000 × 3,3% = 214 500 бат.

Официальные положения о налоге опубликованы в разделе Specific Business Tax Revenue Department Таиланда.

Правило пяти лет: почему его нельзя применять механически

Часто правило объясняют так: если собственник владел недвижимостью менее пяти лет, он платит SBT, а после пяти лет — Stamp Duty. Это полезная отправная точка, но не полное юридическое правило.

При определённых обстоятельствах продажа может освобождаться от SBT и раньше пяти лет. Например, значение могут иметь:

• регистрация продавца в Tabien Baan по соответствующему объекту в течение установленного периода;
• получение имущества по наследству;
• передача близким родственникам;
• передача государственным или отдельным благотворительным структурам;
• иные предусмотренные законом основания.

Поэтому срок владения → влияет на вероятность применения SBT, но не заменяет проверку всех обстоятельств сделки.

Stamp Duty при продаже

Если продажа освобождена от Specific Business Tax, может применяться Stamp Duty по ставке 0,5%.

База определяется по установленным правилам с учётом цены сделки и оценочной стоимости. По одной и той же продаже SBT и Stamp Duty обычно не уплачиваются одновременно.

Применяется SBT → Stamp Duty по этой продаже обычно не взимается.

Есть освобождение от SBT → проверяется обязанность по Stamp Duty.

Официальная таблица гербовых сборов размещена на странице Stamp Duty Schedule Revenue Department.

Withholding Tax при продаже недвижимости

Withholding Tax — удерживаемый налог при регистрации продажи. Расчёт зависит от того, кто выступает продавцом: компания или физическое лицо.

Если продавец — юридическое лицо

Для компании при продаже недвижимости обычно применяется удержание в размере 1% от установленной налоговой базы. На практике сравниваются договорная цена и государственная оценочная стоимость, после чего применяется соответствующее правило выбора базы.

Для компании этот платёж обычно учитывается в рамках корпоративного налогообложения и не рассчитывается по формуле физического лица.

Если продавец — физическое лицо

Для физического лица Withholding Tax рассчитывается по специальной формуле, связанной с:

• государственной оценочной стоимостью;
• количеством лет владения;
• стандартным вычетом по сроку владения;
• прогрессивной шкалой Personal Income Tax.

В упрощённом виде расчёт выглядит так:

1. Определяется государственная оценочная стоимость.
2. Применяется стандартный вычет в зависимости от срока владения.
3. Полученная сумма делится на количество лет владения.
4. К годовому результату применяется прогрессивная шкала PIT.
5. Рассчитанный налог за один год умножается на количество лет владения.

Чем дольше срок владения, тем меняется размер стандартного вычета. Поэтому два продавца одинаковых квартир могут получить разную сумму WHT.

Практический пример расчёта налогов при продаже

Это примерно 4,5% от цены продажи. Но пример нельзя переносить на любую квартиру: другой срок владения, статус продавца, оценочная стоимость или освобождение от SBT изменят результат.

Почему заниженная цена в договоре создаёт риск

Попытка указать в договоре сумму ниже фактической может не дать ожидаемой экономии. Для ряда налогов используется государственная оценка или большая из оценочной и договорной стоимости.

Кроме того, заниженная зарегистрированная цена способна создать проблемы при последующей продаже:

• сложнее подтвердить реальный размер вложений;
• увеличивается видимая прибыль;
• возникают вопросы по происхождению платежей;
• расчёты сторон не совпадают с зарегистрированными документами;
• повышается юридический риск при споре.

Экономия в момент регистрации может обернуться большими расходами при выходе из актива.

Freehold и Leasehold: как форма владения влияет на расходы

Для иностранного покупателя налоги нельзя рассматривать отдельно от формы владения. Freehold и Leasehold оформляются по-разному и создают разные права.

Freehold

Freehold означает регистрацию права собственности. Иностранец может владеть квартирой в зарегистрированном кондоминиуме в пределах доступной Foreign quota.

Общая площадь квартир, зарегистрированных за иностранцами, в общем случае не должна превышать 49% совокупной площади всех юнитов кондоминиума.

Покупатель должен проверить:

• есть ли свободная Foreign quota;
• зарегистрирован ли объект как condominium unit;
• совпадает ли продавец с владельцем в title deed;
• нет ли ипотеки или другого обременения;
• подтверждает ли документ Or. Thor. 4 статус иностранной квоты;
• есть ли подтверждение поступления средств из-за рубежа;
• какие налоги и сборы распределены между сторонами.

Общий правовой контекст владения землёй и ограничений для иностранцев можно дополнительно проверить в англоязычной базе Thailand Land Code. Для сделки приоритет имеют официальные документы, тайский текст закона и проверка юриста.

FET и Credit Advice

Для регистрации иностранного Freehold покупателю обычно требуется банковское подтверждение поступления иностранной валюты из-за рубежа.

В зависимости от суммы и банковской процедуры используются:

• FET — Foreign Exchange Transaction Form;
• Credit Advice;
• банковское письмо или другой комплект подтверждений.

Назначение платежа и данные отправителя должны строго соответствовать будущей регистрации. Критическая ошибка — использовать размытое назначение вроде «investment», «personal transfer» или «transfer to my own account», не согласовав его с банком и стороной сделки.

Для получения банковского подтверждения и регистрации Freehold обычно используют конкретную формулировку, например:

“For purchasing condominium Unit [номер юнита] in [название проекта]”.

Точный текст назначения нужно заранее согласовать с принимающим банком, застройщиком или юристом. Требования банков могут отличаться.

Ошибка в имени покупателя, номере юнита, валюте или назначении перевода может привести к тому, что банк не выдаст корректный FET или Credit Advice. В результате регистрация права в Land Office будет задержана до исправления документов.

Данные в банковских документах должны совпадать с паспортом покупателя и документами на condominium unit. Сам Chanote подтверждает зарегистрированное право, но валютные документы подтверждают законный источник поступления средств для иностранной квоты.

Правила валютных операций и требования к подтверждению движения иностранной валюты публикуются в разделе Exchange Control Regulation Bank of Thailand.

Leasehold

Leasehold — это зарегистрированное право аренды, а не право собственности на землю или condominium unit.

При регистрации договора долгосрочной аренды Land Office обычно взимает:

• регистрационный сбор — 1%;
• Stamp Duty — 0,1%;
• возможные дополнительные юридические и административные расходы.

Сборы рассчитываются от официальной суммы арендных платежей за зарегистрированный период, указанной в договоре.

На рынке Пхукета встречаются структуры, при которых общая стоимость сделки разделена на несколько договоров:

• зарегистрированный договор аренды;
• договор на мебель и комплектацию;
• договор на управление;
• сервисный или маркетинговый договор.

Такая структура может уменьшать сумму, которая непосредственно регистрируется как арендная плата. Но она не является автоматически безопасной налоговой оптимизацией.

Покупатель должен проверить:

• соответствует ли каждый отдельный договор реальной услуге или активу;
• не занижена ли искусственно стоимость зарегистрированного Leasehold;
• что именно защищено регистрацией в Land Office;
• какая часть платежа возвращается или передаётся при перепродаже;
• можно ли уступить сервисный договор следующему покупателю;
• что произойдёт при прекращении деятельности застройщика или управляющей компании;
• не противоречит ли распределение платежей экономическому смыслу сделки.

Зарегистрированный договор аренды → создаёт вещно-правовую защиту на установленный срок.

Сервисный или мебельный договор → создаёт только договорное требование к конкретной стороне.

Поэтому уменьшение регистрационного сбора не должно происходить за счёт потери юридической защиты основной части вложений.

Главный риск Leasehold связан не только с налогом. Покупателю также нужно проверить:

• какой срок реально регистрируется;
• кто является собственником объекта или земли;
• можно ли передать право третьему лицу;
• можно ли продать остаток срока аренды;
• требуется ли согласие собственника;
• есть ли плата за переуступку;
• что произойдёт при смерти арендатора;
• являются ли обещания продления юридически исполнимыми.

Форма владения → определяет объём прав → влияет на ликвидность → меняет сценарий перепродажи.

Что важно проверить иностранцу до сделки

Иностранный покупатель должен связать в одну модель юридическую форму, движение денег, налоги и будущий сценарий использования объекта.

Например, квартира может выглядеть выгодно по цене, но оказаться слабой для инвестиций, если:

• в проекте закончилась Foreign quota;
• предлагается только Leasehold с ограниченной переуступкой;
• краткосрочная аренда запрещена правилами комплекса;
• управляющая компания удерживает высокую комиссию;
• в договоре на покупателя переложены налоги продавца;
• гарантированная доходность не обеспечена понятными обязательствами;
• расходы на выходе не включены в финансовую модель.

Поэтому до бронирования нужно проверить:

1. тип объекта и его юридическую регистрацию;
2. форму владения — Freehold или Leasehold;
3. наличие Foreign quota;
4. условия перевода денег и получения FET или Credit Advice;
5. полный список налогов и сборов;
6. правила аренды внутри проекта;
7. договор с управляющей компанией;
8. прогнозируемые расходы при перепродаже;
9. ликвидность объекта для следующего покупателя.

Для проверки договора, title deed, полномочий продавца и распределения налогов можно привлечь специалистов по юридическому сопровождению сделок на Пхукете.

Договор аренды, документы и налоговая отчётность

Корректный договор аренды нужен не только для отношений с арендатором. Он подтверждает источник дохода, срок аренды, размер платежей, депозит и распределение расходов.

Что должно быть понятно из договора

• кто является арендодателем и арендатором;
• какой объект передаётся в аренду;
• срок аренды;
• размер и график оплаты;
• размер депозита;
• кто оплачивает коммунальные услуги;
• кто отвечает за повреждения и ремонт;
• можно ли передавать объект в субаренду;
• кто несёт Stamp Duty;
• как расторгается договор;
• требуется ли регистрация в Land Office.

Stamp Duty по договору аренды

Для аренды земли, здания или другого строения официальный тариф гербового сбора составляет 1 бат на каждую 1 000 бат или часть 1 000 бат от общей арендной платы и key money за весь срок договора.

В процентном выражении это соответствует 0,1%, но рассчитывается сбор по установленной шкале на всю сумму договора.

Что происходит, если доход не декларировать

Недекларирование дохода может привести к доначислению налога, штрафам и пеням. В долгом цикле владения проблема нередко проявляется не сразу, а при продаже объекта, переводе крупной суммы или проверке источника средств.

Собственник → получает арендный доход → должен подтвердить его происхождение и налоговый учёт → снижает риски при последующих банковских и регистрационных операциях.

Поэтому документы по аренде лучше хранить весь период владения:

• договоры;
• банковские выписки;
• отчёты управляющей компании;
• справки об удержанном налоге;
• квитанции по ремонту и обслуживанию;
• поданные декларации;
• подтверждения уплаты налогов.

Как налоги влияют на реальную доходность объекта

Доходность из презентации чаще всего показывает валовый результат. Но инвестора должен интересовать доход после всех обязательных расходов.

Чистый арендный доход = арендная выручка − простой − управление − эксплуатационные расходы − налоги − ремонт и обновление объекта.

При расчёте доходности на полный цикл дополнительно учитываются:

• Transfer Fee при покупке;
• юридическая проверка;
• мебель и комплектация;
• CAM Fee;
• Sinking Fund;
• налоги при продаже;
• комиссия агентства;
• валютные расходы;
• срок экспозиции объекта.

На практике более простой объект с понятным управлением и высокой ликвидностью может дать лучший итоговый результат, чем эффектная квартира с завышенной прогнозной арендой.

Особенно это заметно на Пхукете, где район, сезонность и формат эксплуатации напрямую влияют на загрузку. Объект в Банг Тао, Лагуне, Раваи, Камале или Патонге нельзя оценивать только по одинаковой ставке доходности: у районов разные арендаторы, сезонность, конкуренция и сценарии перепродажи.

Динамику пассажиропотока и туристического спроса по аэропортам Таиланда можно дополнительно проверять по официальной статистике Airports of Thailand, а локальные данные о развитии острова — через Phuket City Data.

Для изучения конкретного предложения стоит сопоставлять налоговую модель с актуальными готовыми объектами на Пхукете и новостройками, а не с усреднённым рекламным процентом.

Чек-лист: что проверить перед покупкой, арендой и продажей

При покупке у застройщика

• Проверить раздел договора о налогах и регистрационных расходах.
• Уточнить, кто оплачивает обе половины Transfer Fee.
• Убедиться, что налоги продавца не переложены на покупателя скрытой формулировкой.
• Запросить полный расчёт суммы, необходимой к дате регистрации.
• Проверить форму владения — Freehold или Leasehold.
• Подтвердить наличие Foreign quota.
• Уточнить требования банка к FET или Credit Advice.
• Проверить CAM Fee, Sinking Fund и административные платежи.

При покупке на вторичном рынке

• Проверить title deed и личность собственника.
• Запросить сведения об обременениях.
• Уточнить государственную оценочную стоимость.
• Получить предварительный расчёт платежей в Land Office.
• Зафиксировать в договоре распределение Transfer Fee, SBT, Stamp Duty и WHT.
• Проверить задолженность перед управляющей компанией.
• Уточнить возможность аренды и правила проекта.

При сдаче в аренду

• Определить долгосрочный или краткосрочный формат.
• Проверить правила Condominium Juristic Person.
• Заключить договор аренды.
• Проверить обязанность по Stamp Duty.
• Фиксировать все поступления.
• Получать документы об удержанном налоге.
• Сохранять подтверждения расходов.
• Уточнить порядок подачи P.N.D. 90.
• Проверить иностранный доход и переводы в Таиланд, если собственник является налоговым резидентом.
• Рассчитывать чистую, а не валовую доходность.

При продаже

• Уточнить срок владения.
• Проверить право на освобождение от Specific Business Tax.
• Запросить актуальную оценочную стоимость.
• Рассчитать Withholding Tax по статусу продавца.
• Установить, применяется SBT или Stamp Duty.
• Зафиксировать распределение Transfer Fee.
• Проверить задолженности и обременения.
• Не занижать реальную сумму без оценки юридических и налоговых рисков.

Вывод

Налоги на недвижимость в Таиланде нельзя свести к одной ставке. На каждом этапе возникает свой набор платежей:

• при покупке — Transfer Fee и сопутствующие регистрационные расходы;
• при владении — Land and Building Tax и расходы комплекса;
• при аренде — Personal Income Tax и возможное удержание налога у источника;
• при продаже — WHT, SBT либо Stamp Duty и согласованная доля Transfer Fee.

Сильное решение начинается не с поиска минимального налога, а с правильной структуры сделки. Покупатель должен понимать, что он оформляет, кто несёт расходы, как будет использоваться объект и сколько останется после аренды или продажи.

Если вы выбираете квартиру или виллу для жизни, аренды или сохранения капитала, мы поможем подобрать недвижимость на Пхукете, сравнить формы владения и рассчитать полную экономику нескольких вариантов.

Материал носит информационный характер и не является персональной юридической или налоговой консультацией. Законодательство, государственные льготы, ставки и административная практика могут изменяться. Перед сделкой подтвердите расчёт в Land Office и у квалифицированного налогового или юридического консультанта.

FAQ: налоги на недвижимость в Таиланде

Какие основные налоги возникают при покупке недвижимости в Таиланде?

При регистрации права собственности основным платежом является Transfer Fee по стандартной ставке 2% от государственной оценочной стоимости. Кроме него на стороне продавца могут возникнуть Withholding Tax, Specific Business Tax либо Stamp Duty. Кто фактически оплачивает расходы, необходимо проверять в договоре.

Кто платит Transfer Fee при покупке квартиры?

Распределение зависит от условий сделки. На практике стороны часто делят Transfer Fee поровну, но договор может предусматривать другое соотношение. При покупке у застройщика нельзя считать схему 50/50 автоматическим правилом — её нужно подтвердить в контракте.

Облагается ли доход от аренды недвижимости в Таиланде налогом?

Да. Доход от объекта, расположенного в Таиланде, относится к тайскому налогооблагаемому доходу независимо от того, куда поступают деньги. Для физического лица он учитывается при расчёте Personal Income Tax.

Как изменились правила по иностранному доходу налоговых резидентов?

Иностранный доход, полученный налоговым резидентом Таиланда начиная с 1 января 2024 года, может облагаться в Таиланде, если он переводится в страну. Доход, полученный до этой даты, не подпадает под новое правило. Возможен зачёт иностранного налога по применимому соглашению DTA.

Можно ли вычесть расходы из арендного дохода?

Для аренды здания или жилой недвижимости физическое лицо в общем случае может использовать стандартный вычет расходов 30% либо учитывать допустимые фактические расходы при наличии подтверждающих документов.

Когда при продаже применяется Specific Business Tax?

SBT часто возникает при продаже недвижимости в течение первых пяти лет владения, но правило имеет исключения. Значение могут иметь регистрация продавца в Tabien Baan, наследование и другие предусмотренные законом обстоятельства.

Платятся ли одновременно Specific Business Tax и Stamp Duty?

Обычно нет. Если продажа облагается Specific Business Tax, Stamp Duty по этой же продаже обычно не взимается. Если есть освобождение от SBT, проверяется обязанность по уплате Stamp Duty.

Как рассчитывается Withholding Tax при продаже квартиры физическим лицом?

Расчёт ведётся на основе государственной оценочной стоимости, срока владения, стандартного вычета и прогрессивной шкалы PIT. Полученная годовая сумма налога умножается на количество лет владения.

Чем отличаются налоги при Freehold и Leasehold?

При Freehold регистрируется переход права собственности и возникают соответствующие налоги и сборы. При Leasehold регистрируется право аренды, поэтому применяются регистрационный сбор и Stamp Duty по договору аренды. Формы также отличаются объёмом прав, защитой вложений и ликвидностью.